전세제도는 한국 부동산 시장의 독특한 특징이자, 지난 수십 년간 무주택 서민의 주거 안정 수단으로 기능해왔습니다. 하지만 최근 들어 전세제도의 구조적 한계가 본격적으로 드러나고 있습니다. 금리 급등과 집값 하락, 갭투자 붕괴, 임차인 피해 증가 등 복합적인 문제들이 동시에 발생하면서, 전세는 더 이상 ‘안정된 주거 방식’으로 보기 어려운 상황에 이르렀습니다. 이 글에서는 전세제도의 구조적 한계를 '갭투자 리스크', '임대차 왜곡', '대안 논의'라는 키워드를 중심으로 살펴보고자 합니다.
갭투자 리스크와 전세시장 불안
전세제도는 임차인이 집값의 일부만을 예치하고 주택을 사용하는 구조로, 임대인은 이 전세금을 통해 주택을 구매하거나 추가 투자에 나설 수 있습니다. 이 구조는 부동산 가격 상승기에는 ‘갭투자’라는 투자 수단으로 활용되었으며, 실제로 다주택자들이 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식으로 자산을 급격히 불려왔습니다.
그러나 부동산 가격이 하락하고 금리가 급등하면서 이 구조는 급속히 무너지고 있습니다. 갭투자로 매입한 집의 실거래가가 전세보증금보다 낮아지는 ‘역전세’ 현상이 발생하고, 임대인은 전세금을 돌려줄 자금이 없고, 임차인은 보증금을 떼이는 피해를 입는 구조적 문제가 확산되고 있습니다. 특히 집값 하락기에는 신규 세입자 유치가 어려워 전세금 반환 부담이 임대인에게 고스란히 전가되며, 다세대주택이나 빌라를 중심으로 ‘전세 사기’와 유사한 피해 사례가 늘어나고 있습니다.
갭투자는 실수요가 아닌 투기를 부추기는 구조로, 전세제도를 왜곡시키는 대표적인 사례입니다. 정부는 전세보증보험 확대, 전세 사기 특별법 제정 등을 통해 대응하고 있으나, 이는 사후적 대응에 그치며, 전세제도 자체에 대한 근본적인 재설계가 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.
임대차 시장 왜곡과 주거 안정성 훼손
전세제도는 본래 무이자 대출의 성격을 띠며 임대인에게는 자금 조달 수단, 임차인에게는 주거 비용 절감 수단으로 작용했습니다. 하지만 현재는 금리 상승과 전세금 반환 리스크 증가로 인해 이 균형이 무너지고 있습니다. 특히 전세금이 월세 수준으로 분할되어 ‘반전세’ 형태로 변화하면서, 임차인의 주거비 부담은 더욱 커지고 있습니다.
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높을수록 역전세 위험도 커지며, 일부 지역은 실질적인 전세 수요가 없음에도 공급 과잉으로 시장이 왜곡되어 있는 경우도 많습니다. 이는 지역 간 전세시장 안정성 격차를 심화시키고, 무주택 서민의 선택지를 더욱 좁게 만들고 있습니다. 또한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)의 도입은 전세시장의 변동성을 줄이기 위한 목적이었지만, 임대인의 공급 축소와 월세 전환 가속화 등 역효과도 나타났습니다.
결국 전세는 고금리 시대에 지속 가능한 주거 방식이 아니며, 임대차 시장 전체의 불안정성을 높이는 요인으로 작용하고 있습니다. 전세를 중심으로 설계된 임대차 정책의 전면적인 재검토가 필요한 시점입니다.
전세 대안 논의와 정책 전환의 필요성
전세제도의 구조적 한계가 명확해진 지금, 대안 마련은 피할 수 없는 과제가 되었습니다. 일부에서는 전세를 단계적으로 축소하고, 월세와 공공임대 중심의 구조로 전환하자는 의견이 제기되고 있습니다. 이는 주거의 금융화 문제를 완화하고, 보증금 반환 리스크를 줄이는 방향으로 평가받고 있습니다.
공공임대 확대는 가장 대표적인 대안 중 하나입니다. 하지만 공급 속도, 품질, 지역 균형 등 다양한 과제가 병존하고 있습니다. 단순한 양적 확대가 아닌, 장기거주가 가능한 품질 높은 공공주택 공급이 핵심이며, 특히 청년·신혼부부·고령자 등 대상별 맞춤형 공급이 필요합니다. 또 다른 대안으로는 ‘임대료 상한제’, ‘임대등록제 강화’, ‘보증금 보호 장치 확대’ 등이 거론되고 있으며, 이는 시장 안정을 도모하면서도 취약계층을 보호하는 효과가 기대됩니다.
더불어 금융 시스템 차원에서도 전세대출 구조의 개선이 요구됩니다. 대출 남발로 인해 주거비가 부채화되고 있으며, 이는 가계부채와 금융 리스크로 직결될 수 있습니다. 정부는 전세자금 대출 요건을 강화하고, 실거주 중심의 대출 관리 시스템을 강화할 필요가 있습니다.
전세제도는 한국 주거 문화의 일환으로 자리 잡았지만, 이제는 구조적으로 지속 가능하지 않은 모델이 되어가고 있습니다. 갭투자 리스크, 임대차 왜곡, 보증금 반환 불안 등 다양한 문제들이 얽혀 있는 전세시장을 안정시키기 위해서는 보다 근본적인 제도 전환이 필요합니다. 이제는 '전세 유지냐 폐지냐'의 이분법이 아니라, '어떤 방향으로 바꾸고 무엇을 보호할 것인가'에 대한 실질적인 논의가 필요한 시점입니다.